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房地产业亟需一个更和谐的产业链和生态圈的

发布时间:2019-08-16 19:02:59 编辑:笔名

  ■浅 潜

  “不要和趋势作对”,这一忠告无论对股市还是楼市都是适用的。随着民生住房理念的确立,长达十年的商品房一统天下的市场格局正在瓦解,一个政策性住房和商品房市场双轨并行,“低端有保障、中端有支持、高端有市场”的多层次住房体系正日益清晰。随着房地产市场由投资为主导到以消费为主导的转变,房地产开发模式亦将面临巨变,行业洗牌将不可避免。

  晚会结束了,可人们还在跳舞

  “一切坚固的东西都烟消云散了”,对于已习惯“数钱数到手软”的房地产商来说,接下来的这个冬天将格外寒冷。

  “给我一个支点,我将撬动整个地球”,也许是基于以往多次博弈的经验,一些开发商仍心存侥幸,依然做着短期调整后新一轮报复性反弹可期的美梦。然而,历史往往惊人的相似但绝不会简单地重复。人民币升值推动的资产重估、资本市场牛市的财富效应……,支撑前几年房地产业“非理性繁荣”的因素,眼下已消失殆尽。周期回落与转型压力的双重叠加,以及“百年不遇”的金融危机的外部冲击,正是当前中国宏观经济面临的真实困境。晚会结束了,可人们还在跳舞,过惯了好日子的开发商正面临梦醒了却无处可去的悲凉。

  开发商获得暴利,地方政府坐享卖地财政,银行拥有优质客户,炒家赚得盘满钵满,此外还带动钢铁、水泥、建材、家电等众多相关产业的发展,即使是所谓的“房奴”,也享受着财富幻觉带来的快感。在泡沫破灭之前,这似乎是一场皆大欢喜、没有输家的财富游戏。然而,一旦房价进入下降通道,“飞轮效应”旋即变成“厄运循环”。从某种意义上说,正如不少有识之士所指出的,楼市的确“不需救不能救也救不了”:依然高企的房价,显然不需救(房价收入比等一系列指标都无可辩驳地表明,当下楼市的主要矛盾是高房价与购买力相对不足的矛盾);从民意角度看,据某门户站的调查,超八成参与调查的友反对救楼市。更何况“饮鸩止渴”式的“救市”,很可能导致“以今天的快感换取明天的麻烦”,此谓不能救;以今天中国楼市的规模之巨,恐怕想救也救不了。不过,美国金融危机的迅速蔓延却给了中国房地产商一根救命稻草。面对急转直下的经济局势,中国的宏观经济政策亦开始在一系列两难抉择中展开相应调整。而政府此时“救市”的目的,显然是着眼于宏观经济的大局而非维系高房价。不过从另一个角度看,这似乎又有“Too Big To Die(大得不能死)”的意味,从而侧面佐证了“房地产绑架了中国经济”的观点。在惊闻“要死也是银行先死”的豪言过后,人们再次体会到了房地产业的强势存在。其实,由于政策存在时滞效应,从2006年的“90/70”政策开始,政府就试图以一种温和而渐进的方式,对开发商不断作出预警并预留了调整时间。

  每个人都有盲点,总是认为自己不可或缺。“刚需”之类的话说多了,往往连自己也信了。还是巴菲特的名言经典:每个人都会恐惧和贪婪,我不过是在别人恐惧的时候贪婪,在别人贪婪的时候恐惧罢了。素有“地产界思想家”之称的万通集团董事长冯仑去年年底就曾预言,地产商这三年将被迫卖儿卖女。对于眼下的中小地产商来说,保留一份恐惧感还是有必要的,因为你根本无法学SOHO的逆势涨价策略,人家早已准备了厚厚的过冬棉衣—充沛的现金流,又地处首都CBD,你又怎么学得了?

  房地产业的深层困境在于产业生态圈的危机

  “留得青山在,不怕没柴烧”,这是古人的智慧,其中就蕴涵着生态圈的朴素思想。与此形成鲜明对比的是,当不少民表示对房价感到绝望乃至麻木时,有开发商却私下坦承“现在楼盘的利润率已经高到让我们不好意思的程度了”。毫无节制的暴利,无异是对“青山”这一生态圈的破坏,而其恶果亦已凸显:在多年的“滥砍滥伐”之后,房地产商正面临“没柴烧”的窘境。中国房地产业的持续健康快速发展无疑需要一个更和谐的产业链和生态圈的重建,而这也许还需要一系列体制变革意义上的努力,而不是仅仅停留在对房地产商的口诛笔伐上。

  与日本在形成稳定的“中流社会”之后出现“下流化”趋势不同的是,因高房价透支了未来的中国白领们似乎尚未“中流”就开始“下流化”了。作为整个社会富创造力的中坚群体,中产阶层的困境昭示着“上行社会”通道的阻塞。华南师范大学副教授唐昊以一名学者的理性道出了“通过一层一层的掏空坝底来筑高大坝”的社会现实:“当我们以为农民问题跟我们无关时,工人下岗了;当我们觉得工人下岗跟我们无关时,就业难发生了;当你找到一份工作,看着求职的大学生,你觉得你比他们有优越感时,房价上涨了;你看到白领在公司内部为了一套房子苦苦挣扎,你觉得自己作为一个老板很好时,你的企业破产了。这样发展下去,终会伤害到大坝顶部的人群—所谓既得利益集团。……在一个发展权被渐次蚕食、不公平发展的社会里,没有人会好。想永远有人占便宜,这是不可能的。”

  亨利 福特无疑是深谙生态圈原理的,在缔造T型车的同时,他更开创性地实行了5美元日薪制,这一举措的推广使美国成为一个以中产阶级为主体的社会成为可能,继而亦为一个“车轮上的国家”奠定了基础。让我们再来分享一下他的远见:“假如仅仅是出于对一己私利的考虑,我是不会要求改变现在事情的组织方式的。如果从赚钱的角度看,那现存体系就足够好了,它已能给我很多钱。但是,我当前考虑的是为人民提供服务的问题,现存体系并不能鼓励服务,原因他鼓励每一种浪费。使很多人不能从服务中得到应有的报酬。”

  “不要和趋势作对”

  面对下滑态势的房价和极度萎缩的成交量,在南京、长沙、宿迁、沈阳、厦门、西安、上海、杭州等18个城市相继出手救市后,以财政部联手央行发布的一系列政策为标志,传闻已久的中央层面的“房贷新政”终亦出台。然而,一个多月过去了,楼市并无多大起色。

  事实上,改变市场预期是一件十分困难的事。前两年房价狂飙时,一系列紧缩政策收效甚微,在房价趋跌的今天,寄望于政策“维稳”同样是困难的。正如经济学家加尔布雷斯所言:“价格的下跌总是比上涨更加迅猛,一只充足的气球一旦被戳破,就不会有条不紊地漏气。”

  面对错综复杂的国内外经济形势,中央政府及时果断地采取灵活审慎的宏观经济政策,出台了旨在扩大内需促进经济增长、总投资达四万亿元的“十大措施”(简称“国十条”),其中“加快建设保障性安居工程”即列首位。住房和城乡建设部副部长齐骥随后表示,今后三年内要新增加200万套廉租房、400万套经济适用房,并完成200多万户林业、农垦和矿区的棚户区改造工程,总投资将达到9000亿元,平均每年 000亿元。人们从中不难读出中央政府在促进经济增长的同时,努力赋予其“科学发展”的内涵,并推动中国经济转型的决心。事实上,随着房地产市场由投资为主导到以消费为主导的转变,房地产开发模式亦将面临巨变,行业洗牌将不可避免。

  在此不妨借用达尔文的观点:“生存下来的物种既不是强大的,也不是聪明的,而是那些适应变化的。”应该说,中国房地产业的长期发展前景依然看好,不过,那些死抱牛市思维,坚信只有涨停板没有调整期的人,极有可能在下一个春天到来之前熬不过眼下这个寒冷的冬天而悲惨地死去。

  正如青年经济学者马光远所言:“我们相信房产商和利益集团可以利用自己控制的资源,在一段时间内制造房价的‘无知之幕’和迷局,但只要市场有效,这样的价格骗局终都会撕破。”不出人们所料,仅仅半个月的时间,那个所谓的“不降价联盟”就闹散伙了。其实,且不论其是否涉嫌违反《反垄断法》和《价格法》,仅就经济规律而言,就注定要土崩瓦解。不妨回顾一下,从彩电业到乳业,人们可曾见过一个真正“死扛到底”的价格联盟?

  哭穷、撒娇、联盟……,纵然花样百出,仍不免“黔驴技穷”。自胜者强,不等不靠不要,让房价回归理性,并及早转型才是正途。人们注意到,近住房和城乡建设部部长姜伟新表示,“要鼓励和支持合理的住房消费,同时还要积极引导房地产企业主动应对市场变化,合理调整价格,促进交易活跃。”住房和城乡建设部副部长齐骥亦表示,“对于仍在高位运行的城市,我们希望地方政府出台政策,鼓励房地产企业,采取积极态度增加商品房的销售。”

  当然,指望地产商短期内就摈弃快钱、暴利心态似乎是困难的,这也是一种路径依赖。只是,这种短、平、快的财富路径并非幸事。

  路遥知马力,作为“剩者为王”的马拉松而非百米冲刺,商业更需要“韧的战斗”。中国从来就不乏“各领风骚三五年”的明星企业,不乏“增长速度回落到400%”式的狂飙突进,惟独缺乏像GE这样真正经历了完整经济周期洗礼的基业长青的百年老店!“台风来了,连猪都会飞”,“只有退潮时,才知道谁在裸泳”。正如任正非在考察了连续十年经济衰退的日本之后写下的那篇的《北国之春》所说的:“什么叫成功?像日本企业那样,经九死一生还能好好地活着,这才是真正的成功。华为没有成功,只是在成长。”沧海横流,方显英雄本色。就在一些开发商还沉湎于“今朝有酒今朝醉”的气氛中不可自拔时,作为一家有战略眼光和社会感的企业,万科就以一种“秋江水寒鸭先知”的敏锐和“保持饥饿,保持愚蠢”的清醒提出“拐点论”,并率先主动降价。可以预见,在下一轮的淘汰赛中,“在市场面前怀着敬畏之心,怀着谦恭的态度去适应市场变化、迎合市场需要”的万科将因其远见而赢得先机。“舍”即是“得”,万科无疑深谙其中之道,正如万科周刊论坛“经济人俱乐部”栏目中一句话所说的:“如果你要有个将来,那将会是与他人在一起的将来。” ■

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