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土地市场风向渐转:大房企避风头 个体户炒地皮

发布时间:2019-12-14 04:16:48 编辑:笔名

根据法律,个人是不允许开发房地产项目的;个人拿到后一般存在自建公司、联合开发、等地皮涨价转手三种出路

“经过5 轮的激烈角逐,‘个体户’终击败‘正规军’,胜利夺得××宝地……”如果把中超的解说员拉过来解说土地拍卖交易的场面,想必会很精彩。

从4月份以来,自然人(个体户)拿地已经成了土地拍卖市场一道亮丽的风景。先是李燕如取得天河东圃地块,随后是俞建东取得慈溪地块,再到杨尚平、胡文祥二人取得花都地块……自然人拿地之执著精神以及大手笔,令不少“正规军(开发商)”自叹不如。

“正规军”不敌“个体户”

过去,土地市场的激烈角逐皆是房企之间的游戏,即使偶尔有自然人参与,也大多无力与实力雄厚的开发商抗衡至一刻。但今年4月份以来的土地拍卖市场却出现了180度的转变,自然人在多次土地拍卖会上脱颖而出,并终获得土地的使用权。

6月6日,浙江嘉兴土地出让会上,出让8块土地中,5宗地块都被自然人竞得,5宗地块面积总9 1 1 6 m 2,占8宗地块总面积20946m 2的近一半。

此前的4月28日,自然人李燕如以个人身份与越秀地产等1 家品牌房企抗衡,经过5 轮的竞价后,终以5 .2 6亿元的高价竞争得。

5月29日,自然人俞建东以底价4. 亿元拍得浙江慈溪慈土储(横河)1101# -1地块使用权。此地块位于慈溪市横河镇将盔山,占地1 .4万平方米,容积率1.5,总价款4. 亿元,是70年产权的城镇住宅用地,楼面价为每平方米2150元。

5月 0日,广州国土局正式挂牌出让花都区广花公路以东一幅二类宅地,此地块终由杨尚平、胡文祥二人以自然人身份以底价摘得。公告显示,该幅地宗地位于花都区广花公路以东,新华环城公路以南地段。土地面积 6504平方米,可建设用地面积12 95平方米,挂牌价6151万元,楼面出让均价1828元/平方米。

5月 1日,东莞号2012W G 020的塘厦镇四村地块正式出让,经过 家竞买人57轮争夺,终被朱文广、何树蓉、陈金潮三人以个人名义联合拿下,成交价2. 1亿元,是东莞实行土地招拍挂以来个人拿地的金额。

中原地产项目部经理黄韬表示,从过去几年来看,与资金雄厚、经验丰富的开发商相比,自然人很少能拿地成功,但近期自然人多次成功拿地,这起“正规军”不敌“个体户”的竞拍背后可能并不简单。

投资资金迫切寻出路

事实上,自然人拿地的现象在温州更为突出。在去年下半年土地市场成交低迷后,房企齐刷刷观望的同时,温州投资客就已经掀起拿“迷你”地块的热潮,曾经创下成交的5幅地块中有 幅被温州投资客拿下的纪录。

自然人为什么会热衷于拿地?从中国证券登记结算公司近期发布的一组可以看出端倪。

数据显示,在过去的一年零4个月,A股自然人账户持股市值超过1000万元的有1.88万户(其中826户持有市值过亿),这比2010年底少了4519个千万账户。如此庞大的资金“逃离”股市后,会流向哪里?暨南大学学院教授认为,在股市震荡、楼市调控的现状下,个人拿地行为的出现,可能意味着投资资金在寻找新的出路,转向土地市场淘金。

中房信研究总监薛建雄同时认为,相对资本市场及其他行业,土地市场风险相对较低,不管楼市好与坏,房子一般都可以卖出去,顶多是利润高与低的区别,再加上国内私募的盛行,自然人很容易找到合作开发者,资金转向土地市场是顺理成章的事情。

从自然人所拿地块来看,一般以“迷你”地块为主,建筑面积不是很大,地价款一般在1亿- 亿元之间。温州中小企业发展促进会会长周德文日前指出,土地是稀缺资源,至少增值保值是没问题的,很适合民间资本进入避险。而迷你地块体量相对较小,一两亿的资金,适合自然人资金的快进快出。

有炒地皮之嫌

从去年调控以来,对市场把握不准的房企拿地步伐逐步放缓,从而使土地市场持续遇冷,流拍及底价成交现象频现。自然人在这种现象下拿地,难免会让业界认为有炒地皮之嫌。

克而瑞提供的个人拿地数据显示,近年来,上海共有10幅土地被自然人竞得,这10幅土地中有八成为用地。薛建雄称,目前,上海10幅由自然人拿下的地块中,仅1幅土地有一家注册公司拿到施工许可证,但目前尚未动工。“部分自然人确实有炒地皮之嫌。”

世界温商上海服务中心主任孔帅日前表示,自然人拿地后有三种方式进行运作:种是通过私募寻找房企联合开发;第二种是自然人成立开发公司直接开发;第三种为自然人等土地升值后直接转卖给其他企业。

这三种模式,在薛建雄看来,自然人成立开发公司自己开发,不仅需要多重手续,还需要一定的资质,确实有一定的难度。如果找开发商合作开发,也需要一定的时间和人脉,而等地价上涨后直接转卖给其他企业是为方便快捷的操作方式,这也是自然人乐于采取的一种方法。

上海闵行区闵北商业E2地块是出现得早的自然人拿地项目,目前为止仍未进行开发。薛建雄分析称,近几年,地价涨得比房价还快,自然人直接炒地皮就可以大赚一笔,用不着花时间去找其他房企开发。

只是过过手,终流回房企

“自然人开发的房子,会不会存在风险?”自然人频繁拿地之后,在引起业界人士关注的同时,还引起了有住房刚性需求的市民关注。

根据法律,个人是不允许开发房地产项目的,自然人拿地之后,必须要注册房地产公司才能进行开发,而这样一个新注册的公司,一般有关部门会给予一个临时资质。

上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭日前指出,由于开发土地的专业程度要远远高于商品房购房投资,许多由自然人组建的小型开发企业由于风险控制能力差,开发经验不足,项目开发到一半就难以为继。有的项目由于建设质量与规划上的缺陷,打包转让也无人接收,变成“烂尾楼”。

合富置业首席分析师龙斌认为,自然人拿地存在的风险与后续资金、地块市场走势的变数有关,如果后续资金不足,不排除会出现项目无法开发下去的现象。中原地产项目总经理黄韬建议,对自然人拿地加强项目审核及预警,防止出现项目烂尾风险。

但也有不同的看法。地产经济学家邓浩志认为,表面上看,自然人无论是资金、开发经验、管理能力都和房企相差甚远,但敢以自然人身份拿地的肯定不是普通人,一定是有资金实力的。

“还有另外一种可能,自然人和某些开发企业有着密切关系,这些项目在这些自然人手上更多的可能只是过过手,终还是会和某些专业机构合作进行发展。所以无论是资金还是开发质量问题应该是不大的。”邓浩志分析。

走势

自然人拿地难成气候

在不到60天的时间里,连续多个自然人拿地,会不会对土地市场及房地产市场带来一定的影响?自然人拿地会不会成为一种新趋势?

薛建雄认为,从近三年的土地交易总数来看,个人拿地的案例仅在少数,对土地市场及楼市影响并未显现。只要地价没有大涨的空间,就不会有太多的自然人会去炒地皮。因此,自然人拿地不会对楼市产生较大的影响。(来源:南方都市报 南都网)

也有人认为,自然人拿地对楼市的健康发展反而会起到正面推动的作用。孔帅日前表示,自认人拿地后采取和房企联合开发模式,一方面自然人利用房企丰富的房地产运作经验获得收益,另一方面房企利用个人资金缓解了资金链压力,也分散了双方的市场开发风险。

家和地产副总裁张建勋认为,自然人拿地对土地市场和房地产市场不会带来多大影响,毕竟土地市场和房地产市场相对成熟,如,土地市场拍卖都有具体的要求,什么时候开建等都已经明确的了。

“自然人拿地对土地市场只有一个好处,那就是在竞价阶段,有自然人的参与,加价幅度不会那么快,更有利于土地交易价格趋向合理。”张建勋表示。

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